타경 검색

너무 복잡하게 얽혀 낙찰과 취소가 계속 반복

경매지원센터님 | 조회 2129



유사이래 가장 복잡하면서도 오랫동안 경매절차 진행




    재항고 사건에서 경매속행결정을 취소하라는 상급법원의 판결이 선고되자

    낙찰은 물론 잔금을 지급하고 이전받은 소유권이전등기도 전부 취소되었습니다.


    그리고 다시 실시된 재경매에서도 매각허가결정에 대한 즉시항고가 인용되어

    낙찰은 또다시 취소되었고,

    이번에도 낙찰인들은 입찰보증금을 환급받아가는 번거로운 상황이 반복된 사건입니다.

 



이 사건 경매목적부동산은 경기도 파주시에 소재하고 있는 총 80세대로 구성된 5개동의 연립주택으로, 세대별 평수는 전체 동일하게 30평형입니다.


이 사건 부동산은 의정부지방법원 고양지원에서 경매가 진행되고 있는데, 고양지원 유사이래로 가장 복잡하면서도 오랜 기간 동안 경매절차가 진행된 사건입니다.


사건이 워낙 복잡하게 얽혀있어 내용이 길어진 면이 있으나, 경매에 대한 이해를 돕기 위한 차원에서 작성한 것이니 양해부탁드립니다.



                                                 ▶ 파주읍 술이홀로에서 본건 연립주택단지로 들어가는 진입로입니다.



                                ▶ 5개동 4층 건물로 총80세대로 구성되어 있는 연립주택입니다. 각 세대별 면적은 30평형대 입니다.






이 사건 부동산은 당초 2012. 11. 26. 사건번호 2012타경 40208호로 경매가 개시되었으나, 총 80세대 중 60세대가 개별로 낙찰되어 2015. 6월과 7월 사이에 잔금이 지급되었고, 나머지 20세대는 2015. 9. 30. 각각 개별로 낙찰되었다가 소유자 측에서 집행에 대한 이의신청으로 매각이 불허되자, 이번에는 후행 중복사건에 의해 매각절차가 진행되어 2016. 4. 15. 다시 낙찰이 되고 매각허가결정까지 선고되었으나, 이번에는 경매개시결정에 대한 이의신청이 인용되어 매각허가결정이 취소된 사건입니다.



이러한 경우 법적인 측면은 경매절차에서 흔히 발생하고 있는 사항이므로, 이를 채권자와 소유자 그리고 낙찰인 등이 각자의 입장에서 살펴볼 수 있도록, 이해 가능한 범위 안에서 작성하였으므로 이점 참작하시기 바랍니다.






                                  ▶  이 사건 연립주택은 2012. 11. 26. 경매개시결정이 선고되었고. 목록번호는 총 82개호 입니다.



이 사건 연립주택은 2012년 12월에 실시한 감정평가에서 각 세대별로  평균 금1억2천만원에 감정평가 되었고, 따라서 위 금액이 최초 매각금액으로 책정되어 경매절차가 진행되어 왔습니다.

총 감정가격이 약 90억여원 이상에 이릅니다.


그런데 이 사건 경매절차에서 공사업자들이 유치권 신고를 하고 나서 이를 포기하였다가 다시 유치권 신고를 하는 등 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어, 이 사건은 그동안 기일변경과 유찰이 거듭되었고, 그러다가 2014. 5. 21. 제4차 매각기일에 80세대 전체가 감정가의 절반가격으로 개별 매각이 되었으나, 이번에는 매수인들 전부가 잔금을 납부하지 않아 다시 재경매가 실시되었습니다.

(매각부동산에 대하여 정확한 정보를 알지 못하는 경우, 낙찰을 받더라도 잔금을 지급하지 못하는 경우가 종종 발생합니다) 


이 경우 매수인들은 입찰보증금을 떼이게 되고 재매각이 실시될 경우 입찰보증금은 20%가 됩니다.



                        ▶ 4차 매각기일에 매각이 되었으나 전체가 잔금을 납부하지 못하자 재경매에 들어갔습니다(일부 5번 물건 발췌).



이후 재매각절차에서도 수차 변경이 거듭되다가 2015. 4. 7.자 지정된 매각기일에 전체 80세대 중 일부 60세대가 각각 개별로 매각이 되었고 나머지 20세대는 유찰되었습니다. 이 때 낙찰된 60세대는 지난번 회차의 낙찰가보다 낮은 평균 오천만원 정도의 금액으로 낙찰되었습니다.


낙찰인의 입장에서는 시세 대비하여 1/2도 안되는 금액으로 낙찰받은 것이 됩니다.


이 사건 매각된 60세대의 부동산은 2015. 6월과 7월 사이에 대금지급기한이 지정되어 매수인들이 각 잔금을 납부함으로서, 총 80세대 중 60세대에 대하여는 그동안의 경매절차가 종결되었습니다.

(이때는 정확한 정보를 가지고 낙찰을 받았기 때문에 잔금납부가 가능한 것입니다)


그리고 나머지 유찰되었던 20세대는 저번 회차의 매각금액에서 다시 30%가 저감된 금액으로 재매각기일지정을 앞두고 있습니다.



                     ▶ 낙찰된 물건 중 13번 물건의 경우 감정가 금1억1,700만원이고. 최저가 금4,013만원. 낙찰가는 금4,850만원 입니다.

                         (낙찰된 60세대 중 일부 1세대 발췌).



이 사건은 권리관계가 상당히 복잡하게 얽혀있기 때문에, 당사에서도 사건을 의뢰받은 후 여러가지 상황을 고려하면서 절차를 밟아 왔습니다.


여러가지 상황이란 ①채권을 변제하고 경매를 취하하는 문제 ②채권(근저당권)을 매입(양도)하는 문제 ③유치권을 인수 및 배제하는 문제 ④다시 낙찰을 받는 문제 등을 종합하는 상황을 말합니다.


그래서 필요하다고 판단하여 당사(의뢰인들의 대리인)에서는 최초 선행사건인 2012타경 40208호는 경매개시결정에 대한 이의신청을 하여 경매를 취소시켰고, 그 다음 중복사건인 2013타경 19638호 사건은 경매를 취하하였고, 그 다음 중복사건인 2013타경 10891호 사건은 채권자 주소지인 서울서부지방법원에 근저당권말소청구의 소를 제기한 다음, 2015카정 64호로 강제집행정지결정을 받아 일단 경매절차를 정지시켰습니다.



                                  ▶ 선순위채권자 명의로 집행정지신청을 하여. 2015. 6. 5.자 강제집행정지 인용결정을 받았습니다.


그러자 그 다음으로 중복신청한 2015타경 11799호 사건의 경매신청채권자가 2015. 6. 19. 경매속행을 신청하였고, 이에 따라 경매법원은 이 사건 채권자의 속행신청에 하자가 없다고 보아 경매속행결정을 선고한 후에 경매절차를 그대로 계속 진행시킨 것입니다.


그러나 당사로서는, 위 중복사건에 대하여는 경매개시결정정본이 아직 소유자와 채무자에게 송달되지 않았기 때문에 경매를 속행할 수 없을이라고 계획하고 그에 따라 절차를 밟아 온 것이었는데, 경매법원이 위 중복사건에 대하여 속행결정을 함으로써 당사의 계획(의뢰인들의 위임사항)에 막대한 차질을 가져오게 되었습니다.


때문에 2015. 7. 30. 경매법원에 속행결정에 대한 즉시항고(2015타기 906호)를  제기하였으나, 경매법원은 같은 해 8. 18. 이 사건 즉시항고에 대하여 이유 없다고 기각결정을 선고하고, 이후 매각절차를 그대로 속행한 것입니다.

(이 사건은 결국 재항고심에서 뒤집혀 이후 속행된 매각절차에서 낙찰은 물론 잔금납부에 의한 소유권이전까지 전부 무효가 됩니다)




                               ▶ 경매법원인 고양지원에서 2015. 7. 30. 접수한 즉시항고에 대해 같은 해 8. 18. 기각결정을 하였습니다.



그래서 당사(의뢰인의 대리인)에서는 경매법원의 위 기각결정에 대하여 상급심의 판단을 구하고자, 2015. 8. 25. 상급법원인 의정부지방법원에 재항고(2015라 1002호)를 하였습니다.


그런데 문제는 상급법원인 의정부지방법원에서 위 재항고사건에 대하여 판결이 있기 전에, 경매법원이 경매절차를 그대로 속행하여 위 유찰된 20세대에 대하여 2015. 9. 30. 제5차 매각기일을 지정하였고, 이로 말미암아 위 지정된 매각기일에 이 사건 20세대 전체가 각각 개별로 낙찰이 되기에 이른 것입니다.




    참고로 이러한 절차는 경매법원이 무리하게 경매를 속행한 것이 사실입니다.


    왜냐하면 재항고심에서 추후 판결이 번복되기라도 하면

    경매속행으로 낙찰이 되어 낙찰인이 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳤더라도

    속행결정의 취소로 매각절차는 전부 무효가 되며, 소유권이전등기도 취소되기 때문입니다.


    만약 배당이 실시된 후 판결이 번복되기라도 하면, 낙찰인은 소유권을 잃게 되고

    다만 배당받은 채권자들을 상대로 부당이득금반환만을 구할 수 있을 뿐입니다.


    낙찰인으로서는 그야말로 자다가 날벼락맞는 상황이 발생하는 것입니다.

    그런데 이러한 일이 이 사건에서 실제 발생합니다.




이때 낙찰된 20세대 중 물건번호 7번을 예로 들어 매각내용을 살펴보면, 감정가격이 금1억2천만원, 최저매각가격이 금28,812,000원, 낙찰금액이 금53,500,000원입니다. 즉 제5차 매각기일에 감정가 금1억2천만원의 이 사건 연립주택들이 금5천만원에서 6천만원 사이에 매각이 되었습니다.


나아가 매각된 부동산에 대하여 경매법원은 2015. 10. 7. 매각허가결정을 선고하였습니다.



                    ▶ 20세대의 부동산이 2015. 9. 30.자 매각기일에 낙찰이 되었고, 같은 해 10. 7. 매각허가결정이 선고되었습니다.

                            (낙찰된 20세대의 부동산 중 일부 6번. 7번 물건만 발췌)



그리고 더 나아가 경매법원은 위 낙찰된 부동산에 대하여 2015. 12. 3.자로 대금지급기한을 지정하였고, 위 낙찰된 20세대 부동산 중 1세대(물건번호 5번)의 경우에는 2015. 11. 23.자로 미리 대금을 납부하기도 하였습니다.



                                 ▶ 낙찰된 20세대의 부동산 중 물건번호 5번의 낙찰인은 2015. 11. 23. 잔금을 납부하였습니다.



그런데 여기서 상황이 반전합니다. 왜냐하면 앞서 제기하였던 2015라 1002호 속행결정에 대한 재항고사건에 대하여 상급법원인 의정부지방법원은 신청인의 이 사건 재항고를 이유있다고 판단하여 2015. 11. 29. 이를 인용하는 결정을 하였습니다.


즉 경매법원인 고양지원에서는 이 사건 경매속행결정에 대한 즉시항고를 이유없다고 기각결정 하였는데, 상급법원인 의정부지방법원에서는 이 사건 경매속행에 위법이 있다하여 경매법원의 기각결정을 취소하고 재항고를 인용하는 신청인 승소판결을 한 것입니다.


경매법원의 판결이 상급법원인 재항고심 판결에서 번복된 것입니다. 




                                   ▶ 의정부지방법원에서  2015. 11. 23. 신청인의 재항고를 인용하는 신청인 승소판결을 하였습니다.

                             


그렇다면 속행결정에 의해 매각된 부동산은 어떻게 될까요? 낙찰된 20세대 중 일부 1세대는 이미 잔금도 납부된 상태입니다.


이 경우 경매속행결정이 취소됨으로서 이에 터잡은 그동안의 경매절차는 전부 소멸됩니다. 따라서 매각절차는 전부 무효가 되므로써, 잔금이 지급되지 않은 19세대는 매각허가결정이 취소되고, 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 마친 1세대도 잔금납부와 소유권이전은 원인무효로 소멸됩니다.


그러나 다행히 이 사건은 배당이 실시되기 전에 판결이 났으므로, 19세대의 낙찰인은 입찰보증금을 환급받고, 잔금을 납부한 낙찰인은 안전하게 잔금을 전부 돌려받을 수 있게 된 것입니다.


만약 배당이 실시된 후 판결이 번복되었다면, 낙찰인은 잔금을 돌려받을 수 없을 뿐 아니라 소유권까지 잃게 되고, 다만 배당받은 채권자들을 상대로 부당이득금반환만을 구할 수 있는 그야말로 자다가 날벼락맞는 상황이 발생되었을 것입니다.



                              ▶ 낙찰인들은 2015. 11. 부터 순차적으로 입찰보증금 환급신청서를 제출하고 입찰보증금을 찾아 습니다.



이렇게 되면 이 중복사건(2015타경 11799)은 속행결정의 취소로 인해 더 이상 경매를 진행시킬 방법이 없어지고, 다만 집행정지되어 있는 선행사건(2013타경 10891)이 빨리 풀리도록 결과를 지켜 볼 수 밖에 없는 처지가 된 것입니다.


그런데 위 집행정지되어있던 선행사건(2013타경 10891호)이 2015. 12. 18.자로 집행정지가 풀려 경매절차가 다시 진행되기에 이르렀고, 이에 따라 이 선행사건이 "모"사건이 되어 유찰되었던 나머지 20세대에 대하여 2016. 3. 30.자 매각기일이 지정되었습니다.




                                   ▶ 선행사건인 2013타경 10891호 사건을 "모"사건으로 하여 다시 경매절차가 진행되고 있습니다.



                                 ▶ 유찰되었던 20세대에 대하여 2016. 3. 30.자로 다시 매각기일이 지정되었습니다.


그런데 여기서 또 변수가 발생합니다. 위 20세대의 매각기일이 2016. 3. 30.인데, 경매법원이 위 매각기일을 불과 8일 앞두고 3. 22.자로 "일부배당기일"을 잡은 것입니다.


취지를 살펴보면 이 사건은 2012년부터 진행되어 온 사건인 만큼, 경매법원이 그동안 기다려온 채권자들의 처지를 고려하여, 이미 낙찰된 60세대의 매각대금에 대한 중간 정산차원에서 일부배당기일을 지정한 것으로 보입니다.


그러나 이 사건의 경우 일부배당을 할 것이 아니라, 나머지 20세대가 매각이 된 후에 전체의 매각대금으로 채권자들에게 순차적으로 배당을 실시하였어야 합니다.




    왜냐하면 후순위채권자들은 선순위채권자들의 경매신청으로 인해 경매가 진행되고 있으므로,

    별도로 경매신청을 하지 않고 기다리는 경우가 대부분입니다.


    그런데 만약 배당기일에 이미 낙찰된 60세대의 매각대금으로 경매신청한 채권자들의 채권이

    전부 변제가 된다면, 피담보채권이 소멸되어 경매는 취소될 것이며,

    이 경우 나머지 20세대의 경매도 따라서 같이 취소되는 것입니다.  


    그렇게 되면 경매신청한 선순위채권자들은 전부 배당을 받지만,

    기다리고 있던 후순위채권자들은 배당을 받지 못한 채,

    나머지 20세대에 대하여 새로이 경매신청을 하여야 하는 이중의 부담을 안게 됩니다. 


    그런데 이러한 경우가 이 사건에서 또 발생합니다.

 



어쨌든 위 낙찰된 60세대는 당시 최초 선행사건인 2012타경 40208호 사건에서 낙찰되었으므로, 위 배당기일은 이 최초선행사건으로 진행되었습니다. 아래 사건기본내역을 보면 배당기일이 2016. 3. 22.자로 지정되어 있습니다.



                   ▶ 배당기일이 2015. 12. 16.자 지정 되었다가, 집행정지에 의해 배당기일이 2016. 3. 22.자로 변경 지정되어 있습니다.



그리고 위 "일부배당"기일에 이미 낙찰된 60세대의 매각대금으로 선순위채권자들의 채권부터 순차적으로 배당이 실행되었습니다.


그런데 여기서 문제가 위에서 예상하였던 바와 같이, 60세대의 매각대금으로 경매신청한 경매신청채권자들의 채권은 전부 배당이 되었는데, 막상 경매신청하지 않은 후순위 채권자들의 채권에 대하여는 배당이 되지 않은 것입니다. 왜냐하면 후순위채권자들은 나머지 유찰된 20세대가 매각이 되어야 그때 비로소그 매각대금에서 순차적으로 배당을 받을 수 있기 때문입니다.


그렇다면 이미 낙찰된 60세대의 매각대금으로 경매신청채권자들의 채권이 전부 배당되었는데, 경매신청하지 않은 채권자들의 배당을 위해, 유찰된 나머지 20세대에 대해 그대로 경매를 진행시킬 수 있느냐는 것입니다.




    이 경우 경매진행이 불가능합니다.


    왜냐하면 배당실행으로 경매신청채권자들의 채권이 변제되어 소멸되었으므로, 

    이로써 경매는 그 원인이 없어진 것입니다.


    경매의 원인이 없어졌다면 나머지 20세대에 대한 경매진행은 불가능할 수 밖에 없습니다.

 



나머지 20세대에 대하여 후순위채권자들이 다시 경매신청을 하는 수 밖에 없습니다.

이 경우 유찰된 20세대는 감정평가 및 현황조사 또는 배당요구종기를 새로이 잡아야 하는 등 최초부터 새로이 경매가 개시됩니다.


경매법원의 중간 배당으로 인해, 후순위 채권자들은 4년동안 기다리다가 먼산만 바라보는 안타까운 상황이 초래된 것입니다.



                                      ▶ 캄보디이 씨엠립에 소재하는 사라이리조트 수영장입니다.


                                         ▶ 캄보디이 씨엠립에 소재하는 앙코르와트 일부 전경입니다.


당사에서는 위 일부배당절차에서 경매신청채권자들의 채권이 전부 변제되었기 때문에, 8일 후인 2016. 3. 30.자에 잡힌 20세대의 매각기일은 변경되거나 취소되어 진행되지 않을 것이라고 판단하여, 입찰을 준비하고 있던 의뢰인들에게 입찰을 중지하도록 하였습니다.


그런데 어찌된 일인지 경매법원은 위 매각기일에 그대로 매각절차를 진행하여 나머지 20세대 전부가 제3자들에게 개별로 낙찰이 되었고, 나아가 7일 후인 2016. 4. 6. 매각허가결정을 선고한 것입니다.


당사는 물론 의뢰인들로서도 실로 난감한 상황이 발생한 것입니다.


따라서 당사로서는 부득이 소유자로 하여금 2016. 4. 5. 경매법원에 2016타기 109호로 경매개시결정에 대한 이의신청을 하게 하는 한편, 만약의 경우에 대비하여 매각허가결정에 대한 즉시항고를 제기하도록 하였습니다.


그 결과 경매법원은 경매개시결정에 대한 이의신청(2016타기 109호)사건에 대하여 2016. 4. 12. 집행정지결정을 선고하였고, 매각허가결정에 대한 즉시항고에 대하여는 같은 해 4. 15. 매각허가취소결정을 선고함으로서 위 20세대의 매각절차는 전부 취소되었습니다.




                                                      ▶ 경매법원은 2016. 4. 12.자로 이 사건 집행정지결정을 선고하였습니다.




                                            ▶ 경매법원은 2016. 4. 15.자로 이 사건에 대하여 매각허가취소결정을 선고하였습니다.


이로 인해 이 사건 20세대의 매각절차는 이로써 2번째 낙찰이 되었다가 취소되는 우여곡절을 겪고 있으며, 이 사건에 대하여 근래 추가로 중복경매신청이 있으나 어차피 이 사건 20세대의 경매절차는 당분간 중지되었다가, 경우에 따라 위 추가된 중복경매사건으로 최초부터 새로이 경매절차가 진행될 것으로 보여집니다.


사정을 모르고 입찰에 참여하여 간신히 낙찰을 받은 이 사건 20세대의 각 낙찰인들은, 이번에는 최저매각가격의 20%에 해당하는 입찰보증금을 회수하기 위하여, 경매법원에 보증금환급신청서를 제출하고 보증금을 환급받고 있는 중에 있습니다.



                                               ▶ 낙찰인들이 입찰보증금을 회수하기 위하여 법원보관금환급신청서를 제출



이 사건은 지면 관계상 그 이전에 관한 사항이나 실무적 사항은 생략하고, 2015년부터 매각절차에 관한 부분만 간단하게 간추려 보았습니다.




 ▶ 경매지원센터 법무법인 산 대표변호사 김순용변호사 입니다.


                                                     ▶ 경매지원센터 임직원들입니다.


감사합니다.


twitter facebook google+
전화상담 1600-3613 문자상담 010-8686-0050 위치안내(2호선, 3호선 교대역)