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매각이 된 후 낙찰인의 동의없이 경매정지 및 경매취소

경매지원센터님 | 조회 7028


낙찰 후 경매정지 및 경매취소


이 사건은 서울시 강동구 둔촌동에 위치한 둔촌푸르지오아파트에 강제경매가 개시되어 2015. 6. 8. 지정된 제1차 매각기일에서 최저매각가격보다 높은 금522,850,000원에 낙찰된 사건입니다.

그러나 이 사건 소유자는 보증을 서준 채무자가 책임지고 변제하겠다고 하여 이를 믿고 있다가 뒤늦게 매각이 된 사실을 알고 경매지원센터에 해결방법을 상담해 온 것입니다.

즉 이 사건 소유자 생각으로는 실제 채무자가 당연히 갚으려니 믿고 있던 상황에서, 채무자가 변제를 하기 위해 돈을 마련하는 사이에 아파트가 제3자에게 매각이 된 사건입니다.


                      ▶ 이 사건은 현재 경매지원센터의 개입으로 집행정지되어 있습니다. 채권자의 청구금액이 금29,034,810원 입니다.

                                                               ▶ 서울중앙지방법원 남측 정원에 꽃이 만발해 있습니다.



    매각이 된 후 소유자겸 채무자가 청구이의의 소를 제기하고 동시에 집행정지결정을 받아

    경매절차가 정지되자, 이번에는 매수인이 경매법원에 매각허가결정취소신청을 하여

    매각보증금을 회수하였습니다.
    결국 본건은 매각이 취소됨으로 인해 경매취하서 제출로 경매가 종결된 사례입니다.






                                           ▶ 이 사건은 2015. 6. 8. 지정된 제1차 매각기일에 금522,850,000원에 매각이 되었습니다.


사건의 현황
이 사건 아파트는 2015. 6. 8. 지정된 제1차 매각기일에 금522,850,000원에 매각이 되었고(당시 최저매각가격은 금518,000,000원), 나아가 2015. 6. 15.자 매각결정기일에 매각허가결정이 선고되었습니다. 

이 경우 매각허가결정의 선고일부터 7일이 지나면 매각허가결정이 확정됩니다. 매각허가결정이 확정되면 법원에 의해 바로 대금지급기한이 정해지고, 대금지급기한이 지정되면 매수인은 바로 잔금을 납부할 수 있게 됩니다.

결론적으로 이 사건은 2015. 6. 15. 매각허가결정이 선고되었으므로, 선고일로부터 7일 이후인 2015. 6. 22. 매각허가결정이 확정되기 때문에 그 다음 날에 대금지급기한이 지정되면 매수인은 그 날이라도 잔금을 납부할 수 있는 것입니다.

그런데 이 사건 채무자겸소유자는 매각허가결정이 선고된 후인 2015. 6. 18. 경매해결방법을 찾기 위해 경매지원센터를 방문한 것입니다. 그러니까 불과 4-5일 후에 매수인이 잔금을 지급할 수 있는 상황에서 소유자가 경매문제를 해결하기 위해 상담해 온 것입니다.



                                         ▶ 경매지원센터는 서울중앙지방법원 정문(동문) 맞은편 건물 6층에 위치합니다. 


사실관계
이 사건 아파트는 1순위 근저당권자가 제일은행이고 채권금액은 금340,000,000원 입니다.
그 외에는 부채관계가 없는 상태에서 국민은행이 보증채무를 기초로 보증인 소유의 이 사건 아파트에 가압류를 하였고, 그 다음 확정판결을 받아 청구채권 금29,034,810원으로 강제경매신청을 한 것입니다.

다시 정리하면 이 사건 아파트에는 제일은행에 근저당채권이 금340,000,000원인데, 보증채무금 금3,000만원으로 인해 경매가 진행되어 제3자에게 금522,850,000원에 낙찰이 되었으므로, 소유자는 어떻게든 방법을 찾아 경매를 취소시켜야 할 급박한 처지에 있었던 것입니다.



                                                   ▶ 경매지원센터의 상담실 전경입니다.


해결절차에 대한 문제점
이 사건 경매문제를 해결하려면 가장 큰 문제가 시간이 촉박하다는 것입니다. 물론 매수인이 경매취하에 동의를 해 준다면 문제는 간단하지만, 매수인이 쉽게 동의해줄리 없고, 그렇다면 부득이 청구이의의 소를 제기하여 경매를 취소시키는 방법밖에는 달리 해결책이 없습니다.

이 사건은 강제경매이기 때문에 매수인의 동의 없이 경매를 취소시키려면 판결법원에 청구이의의 소제기를 한 다음 집행정지결정을 받아야 할 상황이고, 그러기 위해서는 최소 5일 이상 시간이 필요한데, 이 사건은 그 5일 이내에 매수인이 잔금을 지급할 가능성이 있기 때문입니다.

만약 국민은행에 보증채무를 변제하거나 변제공탁을 한 상태에서, 청구이의의 소를 제기한 후 경매정지결정을 받는 사이에 매수인이 잔금을 지급하기라도 하면, 그야말로 만사가 허사가 되어 의뢰를 받는 입장에서도 상당히 부담되는 사건입니다.

따라서 경매지원센터에서는 비상수단을 강구하기로 하였습니다.



                       ▶ 경매해결을 위하여 만에 하나 발생할 수 있는 실수를 없애기 위해 각 분야 전문가들이 의견을 교환하고 있습니다.


경매취소절차 착수
경매지원센터에서는 이 사건 소유자가 상담을 하기 위하여 방문한 바로 그 자리에서, 경매신청채권자인 국민은행 여신관리부에 직접 전화하여 채권을 변제하고 변제증서를 작성받기로 약정하였습니다. 

소유자는 채무변제금액을 마련하지 못하는 처지라 그 변제금액은 일단 경매지원센터에서 지원해 주기로 하였고, 그래서 저희는 다음 날인 2015. 6. 19. 국민은행에 판결채권과 경매비용을 변제하고 완제증서를 받은 다음, 판결법원인 서울중앙지방법원에 청구의의의 소를 제기하면서 동시에 집행정지신청서를 접수하였습니다. 


                                                      ▶ 서울중앙지방법원에 2015. 6. 19. 청구이의의 소를 제기하였습니다.


또한 이 사건은 2015. 6. 15. 매각허가결정이 선고되었기 때문에, 만약의 경우에 대비하여 즉시항고 마지막날인 2015. 6. 22. 경매법원인 서울동부지방법원에 매각허가결정에 대한 즉시항고를 제기하였습니다.

이 즉시항고의 경우 경매법원에서는 항고인에게 입찰보증금 10%를 공탁하도록 하는 보정기간이 7일간 부여되는데, 이 보정기간 7일 이내에는 대금지급기한을 지정하지 않으므로, 일단 7일간 시간을 벌기위한 수단에서 즉시항고제도를 활용한 것입니다.

경우에 따라 그 7일 이내에 집행정지결정을 받지 못한다면, 비상수단으로 입찰보증금의 10%에 해당되는 금액을 공탁할 것도 염두에 둔 포석입니다.


                                                      ▶ 2015. 6. 22. 서울동부지방법원에 즉시항고장을 접수하였습니다.

그러나 다행히 청구이의의 소와 집행정지신청을 한 날로부터 4일 후인 2015. 6. 23. 서울중앙지방법원으로부터 공탁금 없이 집행정지결정이 나와, 같은 날 당일 경매법원인 서울동부지방법원에 집행정지결정문을 제출하였습니다.


                                                          ▶ 서울동부지방법원에 2015. 6. 23. 집행정지결정문을 제출

이로 인해 이 사건 경매절차는 청구이의의 소 기간 동안 집행이 정지되게 되었으며, 추후 청구이의의 소에서 승소판결을 받아 이를 경매법원에 제출하면 이 사건 경매는 당연히 취소되고, 그렇게 되면 매수인은 입찰보증금을 찾아가는 것으로 그 동안의 모든 경매절차는 종결될 것입니다.

그런데 여기서 돌발변수가 발생하였습니다.


                                          ▶ 여기까지 오셨다면 지루하실 터이니 속초 바다를 보면서 머리를 식히시기 바랍니다.

최고가 매수신고인의 매각허가결정 취소신청
이 사건에 대하여 소유자가 청구이의의 소를 제기하고 경매절차가 정지되기에 이르자, 이번에는 매수인이 2015. 7. 3. 경매법원에 매각허가결정 취소신청서를 제출하면서 동시에 법원보관금환급신청서를 제출하였습니다.

왜냐하면 매수인의 입장에서는 소유자가 채권을 전부 변제하고 청구이의의 소를 제기함으로 인해 어차피 경매는 취소될 상황에서, 그렇게 되면 청구이의의 소 기간동안 그때까지 입찰보증금이 묶여 있게 되는데 그러면 매수인은 결국 이중피해를 입게 되기 때문에 매수인은 부득이 입찰보증금을 회수하기 위한 목적에서 경매법원에 매각허가결정취소신청을 하기에 이른 것입니다.


                                   ▶ 매수인이 2015. 7. 3. 서울동부지방법원에 매각허가결정취소 및 환급신청서를 제출하였습니다.


이로 인해 경매법원은 2015. 7. 9. 이사건 매각허가결정의 취소결정을 하였고 같은 날 각 이해관계인에게 결정정본을 발송하였습니다.

그렇게 되면 이 사건은 매각이 취소되었으므로 매수인은 입찰보증금을 찾아가게 되어 결국 매각이 되지 않은 상태로 되돌아가게 됩니다. 


                               ▶ 경매법원은 2015. 7. 9. 이 사건 각 이해관계인에게 매각허가결정취소 결정정본을 발송하였습니다.


경매지원센터의 사후 조치
경매지원센터에서는 국민은행에 연락하여 경매취하서를 제출하도록 하는 한편 소유자가 국민은행을 상대로 한 청구이의의 소도 같이 취하하기로 하였습니다.

낙찰이 취소된 만큼 경매신청채권자인 국민은행에서 경매취하서만 제출되면 그 동안의 경매는 모두 소멸되기 때문입니다.


                             ▶ 경매지원센터 담당변호사가 사건기록을 검토하면서 서면작성을 하고 있습니다.

감사합니다.
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