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매각허가결정의 취소로 매각보증금 회수

경매지원센터님 | 조회 4987

매각허가결정취소로 매각보증금 회수


이 사건은 충북 충주시 동량면 소재 낚시펜션이 경매진행되자, 소유자가 경매절차를 통하여 이를 다시 매수하는 과정에서 잔금을 납부하지 못하여 발생된 사건입니다.

충주호 낚시펜션의 소유자 측에서 이 사건 펜션을 제3자에게 넘기지 않으려고 2차례에 걸쳐 낙찰을 받았으나, 두번째마저도 잔금을 납부하지 못하여 결국 제3자에게 낙찰이 되고 말았습니다.

때문에 소유자측에서는 낚시펜션도 넘어가고, 2차례에 걸쳐 낙찰받기 위해 납부한 매각보증금도 전부 날리게 되는 안타까운 상황이 발생된 것입니다.


  매각허가결정의 확정 뒤에 

  ● 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때 

  ● 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 
      또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때
   
  ● 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때에는
      (민사집행법 제121조)

      매수인이 대금을 다 낼 때까지 매각허가결정의 취소를 구할 수 있습니다.
      (민사집행법 제127조)


사건기본내역


    
                       ▶ 이 사건은 2011. 10. 20. 경매개시결정이 선고된 사건입니다.



위 사건은 충주산림조합에서 경매신청을 하여 2011. 10. 20. 경매개시결정이 선고되었고, 경매준비절차를 거쳐 2012. 1. 30. 첫 매각기일이 지정된 사건으로, 금808,911,400원정으로 감정평가 되었으나 무려 4차까지 유찰되었다가, 2012. 6. 11. 감정가격에 절반에도 못 미치는 금331,330,000원정에 5차 매각기일이 잡힌 사건입니다.

본건 경매목적부동산의 소유자는, 충주호의 호수와 맞닿아있는 토지위에 **낚시펜션이라는 상호로 낚시터와 펜션을 같이 운영하고 있다가, 다른 사건과 관련되어 자금난에 몰린 나머지 경매가 들어오게 된 것입니다.

문제는 위 제5차 매각기일에 소유자가 다시 낙찰을 받는데서 비롯되었고, 여기서 소유자가 잔금을 지급하지 못하게 되자 사건은 복잡하게 엮이게 됩니다.
(참고로 채무자가 별도로 있는 경우, 소유자 명의로 낙찰을 받을 수 있습니다)

* 현장 사진






                   ▶ 소유자는 충주호 호수와 맞닿아 있는 본건 부동산을 평생을 거쳐 낚시펜션으로 개발해 놓았습니다.


소유자는 2012. 6. 11. 입찰보증금 10%인 금33,133,000원을 납부하고 본건 부동산을 낙찰 받았으나 잔금을 마련하지 못하여 2012. 8. 20. 재경매가 진행되자, 이번에는 입찰보증금 20%인 금66,266,000원을 지급하고 친척 명의로 본건 부동산을 다시 낙찰을 받았습니다.

그런데 이번에도 잔금을 마련하지 못해 잔금을 지급하지 못하게 되었고, 따라서 2012. 10. 29. 다시 재경매가 진행되어 여기에서 제3자에게 낙찰이 되고 말았습니다.

그렇다면 만약 그대로 경매가 진행되어 매각허가결정이 선고되고 대금이 납부되면, 소유자는 낚시펜션뿐 아니라 그동안의 입찰보증금 금99,399,000원까지 날리게 되는 기막힌 상황이 발생하게 되는 것입니다.

소유자 아들은 여기저기 수소문 끝에 드디어 경매지원센터의 문을 두드렸습니다.



                                 ▶ 경매지원센터(법무법인 산)는 서울중앙지방법원 정문(동문) 맞은편 건물에 위치하고 있습니다.

 
경매지원센터에서는 사건기록과 제반 관련자료를 수집한 뒤 종합적인 해결방법검토에 착수하였습니다.

이 사건은 2012. 10. 29. 매각기일에 제3자에게 낙찰이 되고, 매각기일로부터 7일 후에 지정되는 매각결정기일에 매각허가결정까지 선고되었기 때문에 어떻게든 방법을 강구하여 매각허가결정을 취소하는 판결을 받거나, 아니면 잔금지급까지 경매신청채권을 변제한 뒤 경매개시결정에 대한 이의신청을 하여 경매를 취소시키는 절차를 밟아야, 경매를 회생시킬 수 있는 급박한 상황에 놓인 것입니다.

그런데 경매절차를 검토하는 과정에서, 2011. 10. 20. 경매법원이 소유자와 채무자에게 경매개시결정정본을 발송하였는데 폐문부재로 송달이 되지 않았음에도, 단 한차례의 보정절차없이 2011. 10. 28. 소유자와 채무자에게 경매개시결정정본을 발송식으로 송달한 것을 발견하였습니다.

즉 경매법원이 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률의 특례조항에 따라 이 사건 경매개시결정정본을 발송식 송달로 처리한 것입니다.

                                  ▶ 담당변호사와 실무자가 이 사건에 대한 일체의 경매자료를 입수한 뒤 검토에 들어갔습니다.
 

발송식 송달이란, 현행 금융기관 부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률 제45조 2호에 의하여, 소유자와 채무자의 주소지로 발송함으로써 송달된 것으로 보게 되는 특례조항을 말합니다. 

그렇지만 경매신청채권자가 위 특례를 적용받기 위해서는, 경매신청 전에 채무자 및 소유자에게 경매실행 예정사실을 통지하였다는 뜻의 “경매실행예정사실통지확인서”를 임의경매신청서에 첨부하도록 규정하고 있습니다(위 같은 법 제45조의2 제2항).

경매지원센터는 이 사건 경매신청서와 첨부된 기록을 검토한 결과, 경매신청채권자인 충주산림조합은 위 사실통지서를 누락한 채 경매신청을 하였고, 경매법원도 이 사실을 알지 못한 채 경매개시결정정본을 발송식으로 송달한 것을 발견하게 되었습니다.

이 사실의 발견으로 소유자에게는 그야말로 전화위복의 등불이 밝혀진 것입니다.












                                                                    ▶ 낚시펜션 정자에서 바라 본 충주호의 전경입니다. 


경매개시결정은 매각절차진행의 유효요건이기 때문에 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 않으면 매각절차를 속행할 수 없고(대법원 91마 239 결정), 비록 매각이 되어 대금을 납부하였다고 하더라도 소유권취득의 효력은 부정된다(대법원 93다 9477 판결)는 것이 현재까지 판례의 태도입니다.

따라서 경매지원센터는 2012. 11. 12. 청주지방법원 충주지원에 매각허가결정취소신청(경매법원은 이를 즉시항고장으로 표기)을 제출하였고, 이에 따라 경매법원은 채무자겸소유자에게 보정명령 등을 거쳐 2013. 2. 1. 최종 인용결정을 한 뒤, 소급하여 2012. 11. 5. 이 사건 매각허가결정 취소결정을 선고하였습니다.


                                                               ▶ 매각허가결정 취소신청서의 일부 내용입니다.


               
                                     ▶ 매각허가결정의 취소결정으로 인해 낙찰인(최고가매수신고인)이 매각보증금을 반환받았습니다.


이 사건은 경매개시결정이 각하된 것이기 때문에, 경매개시결정의 선고일인 2011. 10. 20.일로 되돌아가 그 동안의 모든 경매절차는 취소되고 따라서 매각절차도 모두 무효가 된 것입니다.

이 사건 경매절차가 모두 무효가 되므로써, 소유자는 2013. 2. 14. 첫 번째 입찰보증금 10%와 두 번째 입찰보증금 20% 합계 금99,399,000원을 전부 반환받게 되었으며

한편 이 사건 경매절차는 2012. 11. 5. 매각이 불허된 후 처음부터 다시 경매절차가 시작되었고, 그로부터 8개월 뒤인 2013. 7. 1. 비로소 제1차 매각기일이 잡혀 2014. 12. 31. 낙찰이 되었으며 2015. 1. 6.  현재까지 계속 경매가 진행 중에 있습니다.


    
                             ▶ 이 사건은 2014. 12. 31. 비로소 대금이 납부되었고 2015. 1. 6. 현재 계속 경매절차가 진행되고 있습니다.



      ▶ 경매지원센터 법무법인 산의 대표변호사 김순용 변호사 집무실입니다. 

이 사건의 투자성공사례에 대하여 추후 별도 게재하겠습니다.

감사합니다.

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