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대항력이 있는데 전세보증금을 못받는다고???

경매지원센터님 | 조회 44

 

1. 사건의 내용

이 사건 경매부동산은 서울 은평구에 소재하는 다세대 주택으로, 임차인이 소유자로부터 부동산 전부를 임차한 후 거주하고 있었습니다.

 

전입당시 근저당 등 기타 제한물권은 설정된 것이 없었고, 임차인은 전세자금대출을 일부 받아 전세금 약 2억원에 계약 후 입주하여 전입신고, 확정일자를 받은 후 지금까지 거주하며 점유를 유지하고 있습니다.

 

소유자는 임차인 입주 후 인근 지역의 다른 다세대 주택 2채와 함께 이 사건 부동산을 공동담보로 설정하여 농협에서 5억원을 대출받았습니다. (추후 농협 측에 확인해본 결과 다른 2세대도 전세계약을 체결하였는데 소유자가 모두 월세계약서로 위조하여 대출신청을 하였다고 합니다.)

 

그래서 소유자의 이자 연체로 인해 농협에서 부동산임의경매를 신청하였고, 물건번호 2번의 임차인 분께서 저희 경매지원센터에 사건을 의뢰해주셨습니다





2. 임차인의 경매신청

 

법적으로는 대항력을 갖춘 선순위 전세 세입자는 전세금 전액을 보전받을 수 있습니다. 1) 배당요구신청을 했을 경우, 경매절차에서 배당받고 이사가면 되며, 이 때 전세보증금보다 낮은 금액에 낙찰되더라도 낙찰자가 모자란 전세보증금을 채워줘야만 소유권을 이전받을 수 있습니다. 2) 배당요구신청을 하지 않을 경우, 임차인은 계약기간까지 거주할 수 있으며, 계약만료 후 새로운 소유자에게 전세금을 반환받을 수 있습니다.

 

그러나 이 사건 경매부동산의 감정가가 2억 초반에 평가되어, 경매비용과 선순위 세입자 보증금을 빼면 경매신청채권자에게 배당될 금액이 현저히 적기 때문에, 1차 매각기일에 유찰되면 무잉여에 의해 기각될 가능성이 매우 높았습니다.

 

따라서 저희 경매지원센터는 일단 세입자의 전세보증금채권의 집행권원을 확보하고 직접 경매신청을 할 수 있도록 계획했습니다.




 

3. 무잉여에 의한 기각과 중복경매신청

 

저희가 사건을 의뢰받은 시점은 배당요구종기일 일주일 전이었습니다. 일단 권리신고 및 배당요구신청을 하고 바로 지급명령을 준비했습니다. 지급명령이 확정된 후에는 매각기일의 결과를 지켜보기로 했습니다.

 

1차 매각기일에 유찰된 후 법원은 2차 매각기일의 최저입찰가 기준으로 경매신청채권자에게 돌아갈 배당금이 없음을 이유로 기각결정을 내렸습니다. 이에 저희 경매지원센터는 법원에 중복경매를 신청하는 동시에 즉시항고장을 제출하여 기각결정의 취소를 받아냈습니다.

 

물건번호 1, 3번은 안타깝게도 기각결정이 확정되어 세입자 본인이 새로 경매를 신청해야 채권을 회수할 수 있는 상황이 되어, 시간과 비용이 또 다시 들어가게 되었습니다.

 

그러나 저희 경매지원센터는 기각결정을 취소시키고 중복경매로 진행시켜 시간과 비용을 절약할 수 있었습니다.

 

 

4. 결 론

 

의뢰인은 비록 전세보증금으로 의도치 않게 집을 사게 되었지만 경매사건이 빨리 종결되어 물질적, 정신적 피해를 최소화했습니다. 의뢰인은 1가구 1주택자가 되었으므로 양도세가 비과세 될 때까지 거주 후 매각할 예정입니다.

 

이와 같이, 전세계약당시 권리상 하자가 전혀 없는 부동산일지라도 얼마든지 경매로 넘어가는 경우가 생기며, 전세보증금과 매매가격의 차이가 없는 부동산일수록 세입자가 직접 낙찰받아야만 해결되는 경우가 많습니다.

 

이러한 상황에서 가장 빨리 벗어날 수 있는 방법은 전세보증보험 중 반환보증이 되는 상품에 가입하면 됩니다. 보험료 몇십만원이 들어가지만 내 재산을 지키고 정신적 스트레스를 방지할 수 있는 만큼 가급적 반환보증보험에 가입할 수 있도록 해야할 것입니다.




 

감사합니다. 


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