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법정지상권과 관습에 의한 법정지상권

경매지원센터님 | 조회 3760



법정지상권과 관습에 의한 법정지상권 




토지와 건물이 동일인의 소유였다가 어떠한 원인으로 인해 소유자가 달라졌느냐에 따라

법정지상권과 관습법상 법정지상권으로 나뉩니다.


저당권실행으로써 부동산임의경매를 원인으로 소유자가 달라졌다면 법정지상권을 적용받고,

매매, 증여, 부동산강제경매를 원인으로 소유자가 달라졌다면 관습법상 법정지상권을 적용받습니다.



법정지상권이란 주로 법원경매나 공매를 통하여 발생되는 권리로서, 일반적으로 법정지상권은 경매절차에서 권리관계가 확립되는 것이라고 잘못 오해하는 경우가 많이 있습니다. 그러나 법정지상권은 법률과 판례상으로 확립되는 권리이기 때문에 이를 경매법원이 판단해 줄 수는 없습니다.


그래서 여기서는 법 규정과 판례를 위주로 법정지상권에 대하여 간략하게 살펴보기로 하겠습니다.


참고로 법정지상권은 이곳 게시판 "권리를 찾아서"에 기재되어 있는 “제시외 건물 그리고 부합물과 종물의 권리관계”와 밀접한 관계에 있으므로, 이를 참조하시면 법정지상권을 이해하는데 도움이 되실 것입니다.


                           ▶ 법정지상권은 상당히 복잡하기 때문에, 편안하게 살펴보도록 어느 해안가의 바다전경을 올려보았습니다.


법정지상권에 대하여 알아보기 전에 그 이해를 돕기 위해 먼저 지상권과 법정지상권 그리고 관습에 의한 법정지상권에 대하여 이를 구분하여 알아보겠습니다.


지상권이란 타인의 토지위에 건물과 기타 공작물 그리고 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며(민법 제279조), 지상권에는 지상권설정등기에 의한 등기된 지상권과, 등기를 하지 않더라도 법률과 판례로 인정되는 법정지상권이 있습니다.


그리고 법정지상권에는 법률이 규정하고 있는 법정지상권(민법 366조)과, 판례에 의해 정립된 관습에 의한 법정지상권(대법원 4294민상 1103 판결)으로 나뉩니다.


여기서 지상권과 법정지상권 또는 관습에 의한 법정지상권을 구분하는 실익은, 각 권리마다 성립요건을 충족시키기 위해 적용되는 법률과 판례가 다른 데에 있습니다.


                         ▶ 토지소유자와 토지사용계약을 체결하고 토지등기부상 지상권설정등기를 마친 지상권있는 건물입니다.


지상권 


지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리가 있습니다(민법 제279조).


따라서 지상권자는 토지소유자와 지상권설정계약을 체결한 후, 그 토지 상에 지상권설정등기를 마치고, 그 지상에 건물이나 공작물을 축조하거나 또는 수목을 식재하는 경우, 지상권자는 그 지상물을 소유할 수 있는 민법상 지상권의 권리를 취득합니다.


※ 지상권의 존속기간(민법 제280조)

    * 석조 콘크리트조 등 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 경우 30년
    * 그 밖에 건물의 소유를 목적으로 하는 경우 15년 
    * 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 경우 5년
    * 기간을 단축하여 정하였다 하더라도 위 기간까지 연장하여 효력발생

위 기간은 강행규정으로써 위 규정에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(민법 제289조)


                            ▶ 서울시 관악구 관악산 아랫마을에 소재한 미등기무허가건물로서 법정지상권이 성립된 부동산입니다.

법정지상권


저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우에는, 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 보며, 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정하도록 하고 있습니다(민법 제366조). 


즉 법정지상권은 근저당권자가 담보권실행으로서 부동산임의경매신청을 하여 토지소유자와 건물 등 지상물소유자가 달라진 경우에 성립되는 권리로서, 법정지상권은 등기를 요하지 않습니다.
 
법정지상권의 내용 

토지와 그 지상의 건물 및 기타 공작물 그리고 수목이 동일인에 속하고 있다가, 경매에 의하여 이들 토지와 지상건물 및 기타 공작물 그리고 수목 등이 각각 소유자를 달리하게 된 때에, 토지소유자에 대항하여 건물 및 수목 등 지상물의 소유자에게 그 소유를 위하여 법률상 당연히 인정되는 권리를 법정지상권이라고 합니다.
   
여기서의 건물과 기타 공작물이란 지상 및 지하에 인공적으로 설치된 모든 시설물과 설비를 포괄하며, 수목이란 토지에 부착된 수목의 집단으로서 등기를 한 것을 말하며 이때의 수목은 입목에 관한 법률에 따라 이를 부동산으로 봅니다.


한편 등기가 없는 수목이나 수목의 집단에 대하여는 관습법과 판례에 의하여 인정되는 특수한 공시방법이 있는데, 이는 명인방법을 갖추어 수목의 소유자를 제3자에게 공시하는 방법입니다.


                ▶ 고가의 수목이나 수목의 집단에  명인방법을 갖춘 경우, 독립하여 거래의 객체가 되므로 토지평가에 포함하지 않습니다.


명인방법이란 나무에 이름을 표시하거나 명찰 등을 달아 제3자가 이 나무의 소유자가 누구인지를 명확하게 알 수 있게 하는 것을 말하며, 과일나무 등에 철조망을 치고 이름을 표기한 푯말을 세우는 것 등도 명인방법의 하나로 봅니다.


경매절차에서도 종종 고가의 정원수나 과실나무에 명찰을 부친 사진을 첨부하여 법원에 권리신고를 하는 경우가 있는데, 이는 등기 없는 수목의 소유자가 이 수목은 토지와는 별개의 독립한 물건으로 경매대상이 아니라는 사실을 주장하기 위해서입니다.


대법원 판례에 따르면, 경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은, 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어, 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로, 그 수목의 가액을 포함하여 경매 대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하고, 다만 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 토지 평가에 포함되지 아니한다고 판시하고 있습니다(대법원 1998.10.28. 자 98마1817 결정).


                       ▶ 지상의 수목과 정원석, 연못 등은 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매됩니다.


법정지상권의 성립요건    

법정지상권은 ①저당권설정 당시 건물이 존재할 것 ②토지와 건물 소유자가 동일할 것 ③토지와 건물의 일방 또는 쌍방에 저당권이 설정되어 있을 것 ④경매로 인해 건물과 토지에 대한 소유가 분리될 것 등에 의해 성립되는 법정물권입니다.


저당권설정 당시에 이미 건물이 존재하고 있어야 합니다.
법정지상권은 저당권 설정에 지상건물이 존재함을 필요로 하므로 저당권 설정 후에 건축된 건물에 대하여는 법정지상권을 취득할 수 없습니다(대법원 1971. 9. 28.선고 71다 1238판결)


저당권을 설정할 당시에 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하고 있어야 합니다.
저당권 설정 당시에 토지와 건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하고 있었던 때에는 법정지상권의 성립은 인정되지 않습니다(대법원 1969. 5. 13.선고 69다 344판결). 


토지와 건물의 어느 한 쪽이나 또는 양자 위에 저당권이 설정되어야 합니다.
토지와 그 지상건물의 어느 쪽에도 저당권이 설정되지 않은 때에는, 여기서 말하는 법정지상권은 성립하지 않습니다.   


저당권 설정 당시 건물이 존재한 이상 그 이후 건물을 개축, 증축하는 경우는 물론이고 건물이 멸실되거나 철거된 후 재축, 신축하는 경우에도 법정지상권이 성립한다 할 것이고, 이 경우 법정지상권의 내용인 존속기간, 범위 등은 구 건물을 기준으로 하여 그 이용에 일반적으로 필요한 범위 내로 제한됩니다(대법원 1990.07.10. 선고 90다카6399 판결).


법정지상권의 존재유무는 최선순위 근저당을 기준으로 합니다.
이 경우 건물보다 선순위인 근저당으로 인해 법정지상권이 성립될 경우 법정지상권의 요건을 갖추기 위해 선순위 근저당을 말소하면 법정지상권의 효력이 생길 수 있으므로 이점 주의하여야 합니다.


경매로 인하여 소유자가 달라져야 합니다.

법정지상권이 인정되려면 동일인의 소유에 속하는 토지와 그 지상에 있는 건물이 경매로 인하여 각기 그 소유자를 달리하는 경우에 발생하는 것이고, 토지와 그 지상건물의 소유자가 각각 달리하고 있던 중 토지 또는 건물만이 경매를 원인으로 다시 각각 다른 사람에게 소유권이 이전된 경우에는 인정되지 않습니다.



    ▶ 경매지원센터 법무법인 산 대표 김순용 변호사입니다.


관습에 의한 법정지상권


토지와 그 위의 건물이 같은 소유자의 소유에 속하였다가 매각 또는 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 될 때에, 건물소유자는 특별한 사정이 없는 한 관습에 의한 법정지상권을 취득하게 됩니다(대법원 1962.04.18. 선고 4294민상 1103 판결).


관습에 의한 법정지상권의 성립요건


관습에 의한 법정지상권은 판례에 의하여 성립되는 권리로서 그 성립요건을 보면 ①동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매, 증여, 부동산강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 그 소유권자를 달리하게 된 경우에 ③그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 ④건물소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 부지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득하는 것이고 ⑤그 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 ⑥무허가건물이거나 미등기건물이거나를 가리지 않습니다(대법원 1988.04.12. 선고 87다카2404 판결 참조).


법정지상권과 관습상 법정지상권의 주요차이


성립원인에 따른 차이

법정지상권은 민법 제366조가 규정하고 았음으로 이를 법정지상권이라 하고, 관습에 의한 법정지상권은 오랫동안 지켜온 관습을 대법원판례(대법원 4294민상 1103 판결)가 이를 인정하고 있으므로 이를 관습에 의한 법정지상권이라고 합니다.


따라서 저당권실행으로서 부동산임의경매를 원인으로 소유자가 달라졌다면 법정지상권이고, 매매, 증여, 부동산강제경매를 원인으로 소유자가 달라졌다면 관습에 의한 법정지상권이라고 보면 됩니다.


성립시기(효력발생 기준일)에 따른 차이

법정지상권은 등기가 그 성립요건이 아니므로, 부동산임의경매의 경우 원칙적으로 낙찰인이 잔금을 납부한 때 법정지상권이 성립되지만, 부동산강제경매의 경우에는 가압류가 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우라면 가압류 시점에, 그리고 가압류 없이 바로 강제경매가 진행된 경우라면 압류의 시점(부동산강제경매개시결정의 효력발생일)에 관습상 법정지상권이 성립됩니다.


참고적으로 부동산강제경매의 경우 토지 및 건물이 동일인에 속하였던 경우를 판단함에 있어, 종전의 판례는 원칙적으로 낙찰인이 대금의 납부로서 소유권을 취득하게 된 때를 기준으로 하였으나(대법원 70다 1454 판결), 2012. 10. 18. 판례가 변경되어, 압류 또는 가압류설정등기 시점에 토지와 건물이 동일인의 소유였을 것을 기준으로 하고 있습니다(대법원 2010다 52140 전원합의체 판결).



   ▶ 경매지원센터(법무법인 산)은 서울중앙지방법원 정문(동문) 맞은편 건물 6층에 소재합니다.


법정지상권의 효력 


법정지상권의 성립 시기는 부동산임의경매와 부동산강제경매가 각 다릅니다.

부동산임의경매의 경우 원칙적으로 낙찰인이 낙찰대금을 완납한 때 법정지상권을 취득하며, 부동산강제경매의 경우 압류 및 가압류의 효력발생시 관습에 의한 법정지상권을 취득합니다.


법정지상권의 내용은 통상 보통의 지상권과 동일합니다. 
따라서 민법상 지상권에 관한 규정이 준용되며, 그리고 법정지상권의 효력은 그 건물의 유지 및 사용에 필요한 범위에 미칩니다.(대법원 1966. 12. 20,선고 66다 1844판결 참조).


지상건물이 법정지상권이 성립한 후에 증축되었다 하더라도, 그 건물이 관습법상의 법정지상권이 성립하여 법정지상권자에게 점유 사용할 권한이 있는 토지위에 있는 이상, 이를 철거할 의무는 없습니다.

(대법원 1995. 7. 28.선고 95다 9075. 95다 9082 판결)
  
건물이 미등기인 경우에도 법정지상권은 성립합니다.
법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권변동으로서 등기 없이 효력을 발생합니다(민법 제187조).


법정지상권을 가진 건물소유자로부터 건물을 양수하면서 법정지상권까지 양도받기로 한 자는, 채권자대위의 법리에 따라 전 건물소유자 및 대지소유자에 대하여 차례로 지상권설정등기 및 이전등기절차이행을 구할 수 있습니다(대법원전원합의체 1985. 4. 9.선고 84다카 1131, 1132판결 참조)


동일인의 소유에 속하던 토지와 지상건물 중 건물을 양수한 자가 미등기건물인 관계로 소유권이전등기를 경료하지 못하였다면, 그 소유권은 여전히 양수인에게 남아있다고 할 것이고, 그러는 사이에 토지 위에 설정된 저당권이 실행된 결과 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에는 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득합니다(대법원 1991. 5. 28.선고 91다 6658판결). 


법정지상권을 배제하는 특약의 효력
민법 제366조는 가치권과 이용권의 조절을 위한 공익상의 이유로 지상권의 설정을 강제하는 것이므로, 저당권설정 당사자 간의 특약으로 저당목적물인 토지에 대하여 법정지상권을 배제하는 약정을 하더라도 그 특약은 효력이 없습니다(대법원 87다카1564 판결 참조).


                    ▶ 경매지원센터 경매뱅크부동산중개법인(주) 직원들이 의뢰받은 사건에 대하여 의견을 교환하고 있습니다. 


법정지상권의 소멸


존속기간의 만료
법정지상권과 관습상의 법정지상권은 특별한 사정이 없는 한 민법의 지상권에 관한 규정이 준용되므로, 그 존속기간은 “존속기간을 약정하지 아니한 지상권”(민법 제281조)으로 보아 지상권의 존속기간(민법 제280조)을 기준합니다.


갱신청구권 및 매수청구권
지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 토지소유자에게 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 이때 토지소유자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 건물 기타 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있습니다.


지료의 연체
지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있으므로, 따라서 법정지상권의 경우에도 2년 이상 지료가 연체된 경우에는 토지소유자가 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다.


① 일반적인 지료의 연체 : 지료의 지급계약을 체결하고 2년 이상 지료의 지급을 연체된 경우에는 법정지상권의 소멸청구를 할 수 있습니다.


② 법원판결에 의한 지료의 연체 : 법원의 판결에 의해 지료를 지불하도록 정해진 경우에는 확정판결을 받고 나서 지료를 청구하였으나 연체한 경우에도 그 지료의 청구일로부터 2년의 기간을 연체한 경우에 소멸청구를 할 수 있습니다.


                   ▶ 법정지상권 권리분석을 위해 경매지원센터 직원들이 현지답사를 나갔다가 입증자료로 찍어온 연못 사진입니다.


참고. 법정지상권의 양도
무허가건물에 대하여 법정지상권이 성립된다 하더라도 그 건물을 등기하지 않은 이상 건물의 소유자로서 일정기간 철거당하지 않고 사용수익할 권리만 있을 뿐, 소유권에 대한 권리가 없기 때문에 처분권은 없습니다.


그러나 법정지상권은 등기 없이도 효력을 발생하므로, 등기는 없다 하더라도 매매를 통하여 얼마든지 양도는 가능합니다.


대법원 판례를 보면, 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 소유자를 달리하게 되어 토지 상에 법정지상권을 취득한 건물소유자가 법정지상권 설정등기를 경료함이 없이 건물을 양도하는 경우에 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 지상권도 양도하기로 하는 채권적 계약이 있었다고 할 것이므로, 지상권자는 지상권설정등기를 한 후에 건물양수인에게 이의 양도등기절차를 이행하여 줄 의무가 있다. 따라서 건물 양수인은 건물양도인을 순차 대위하여 토지 소유자에 대하여 건물소유자였던 법정지상권자에의 법정지상권설정 등기절차 이행을 청구할 수 있다고 판시하고 있습니다

(대법원 1981. 9. 8.선고 80다 2873 판결)


                               ▶ 경매지원센터 직원들이 고객과 함께 법원에 들렀다가 법원 내에서 단체사진 한 컷 찍었습니다.


감사합니다.



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