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제시외 물건 그리고 부합물과 종물의 권리관계

경매지원센터님 | 조회 3648



제시외 물건 그리고 부합물과 종물의 권리관계
 


경매로 진행되고 있는 부동산을 보면 자주 제시외 물건 등이 등장합니다. 제시외 물건이란 등기부 상에 등재되지 않는 물건을 의미합니다.


아파트나 빌라같이 정형화된 부동산의 경우에는 제시외 물건이 추가될 여지가 별로 없지만, 단독주택이나 상가건물 또는 공장과 주유소, 그리고 수목이 식재되어 있거나 별도의 시설이 부속된 토지 등과 같은 부동산의 경우에는, 제시외 물건이 항상 따라다닙니다.



 

    종물이나 부합물을 제시외 물건으로 별도 감정평가 한 뒤

    경매가액에 포함하여 낙찰되었다 하더라도

 

    그 종물이나 부속물이 타인의 소유이거나 타인의 권원에 의하여 부속된 경우라면

    낙찰자가 그 종물이나 부합물에 대한 소유권을 취득할 수 없게 됩니다.




경매법원은 제시외 물건에 대하여 별도로 감정을 하여 매각가격에 포함시키기도 하고, 감정을 해 놓고도 정작 매각가격에는 포함시키지 않고 경매를 진행하기도 합니다. 경우에 따라 감정을 하지 않거나 누락하는 경우도 있습니다.


일반적으로 경매법원이 부합물과 종물을 제시외 물건으로 별도 감정평가 한 뒤 그 평가금액을 매각금액에 포함시켜 경매를 진행하였을 경우, 낙찰인은 당연히 경매부동산과 함께 그 부합물과 종물의 소유권까지 취득하는 것으로 알고 있습니다.



                 *  감정평가에 포함되어 낙찰이 되었으나 별도로 소유자가 있는 물건입니다.



                * 본 물건은 도봉산인근 무수골에 소재한 무허가건물로, 소송이 종결되면 그림같은 집으로 탈바꿈할 것입니다.



그러나 제시외 물건으로 표시된 부합물이나 종물에 대하여 이를 경매부동산의 소유자가 직접 시설한 경우에는, 경매법원이 이를 감정평가를 하였거나 하지 않았거나 또는 누락하였거나 여부와 관계없이, 낙찰자는 경매부동산과 함께 부합물과 종물의 소유권까지 같이 취득하기 때문에 이 경우에는 별 문제가 되지 않습니다.

(참고 : 부합물과 주물이 아닌 구조상 별개의 독립된 건물인 경우 제외)


종물은 주물의 처분에 따르고 또는 부합물을 주물에 귀속시키는 법리상 실익은, 종물과 부합물을 주물과 함께 법률적 운명과 같이 하도록 하여 물건의 경제적 효용을 유지하려는데 그 취지가 있기 때문에, 제시외 물건이 경매부동산보다 가격이 더 높거나 또는 규모가 더 크거나에 관계없이, 소유자가 시설한 경우에는 일체적으로 낙찰인에게 귀속됩니다.


그런데 이와 달리 부합물이나 종물이, 경매부동산의 소유자가 아니라 타인의 권원에 의해 부속되었거나 처분에 의해 이전되었을 때설사 법원이 그 종물이나 부합물을 별도로 감정평가하여 그 평가금액을 경매가액에 포함시켜 낙찰이 되었다고 하더라도, 낙찰자는 그 종물이나 부속물에 대한 소유권을 취득하지 못한다는 점에 대하여 주의하지 않으면 안됩니다.





                   * 본 경매부동산은 임야로서 제시외 물건인 무허가주택 등이 별도 감정평가 되어 일괄경매가 진행된 사건입니다.

                      (이 사건의 낙찰인은 지상에 소재한 무허가건물에 대한 소유권을 취득하지 못하였습니다)



예를 들어 경매법원이 토지와 함께 그 토지 위에 축조된 미등기창고를 제시외 건물로 표시하여 각각 감정평가한 뒤 그 미등기창고에 대한 평가금액을 토지매각금액에 포함하여 경매를 진행시켰다 하더라도, 만약 위 미등기창고가 타인의 소유라면 낙찰인은 토지에 대한 소유권만 취득할 뿐 건물에 대하여는 소유권을 취득하지 못합니다.
(여기서 위 미등기창고 대한 법리적관계는 법정지상권이나 건물철거 그리고 지료청구 등으로 다투어질 사안이라는 점 참고바랍니다)


경매절차에서 감정평가사나 경매법원이 그 제시외 건물을 부합물이나 종물로 잘못 오인한 나머지, 그 제시외 건물의 감정가액을 경매부동산의 매각금액에 포함시켜 경매를 진행하였다고 하더라도, 낙찰인은 제시외 물건에 대하여는 그 소유권을 취득할 수 없습니다.


이 경우 낙찰인은 토지와 함께 건물도 감정평가 되었기 때문에 당연히 토지와 건물 전체가 경매로 나온 것으로 알고 낙찰을 받았겠지만, 낙찰인은 토지만을 취득할 수 있을 뿐 미등기창고에 대한 점유사용수익에 대한 권리는 별도의 소유자에게 그대로 남아있게 되는 것입니다.



                 * 무허가건물을 제시외 건물로 감정하였어도 타인의 소유일 경우 낙찰인은 건물소유권을 취득하지 못합니다.



사실상 부동산의 권리관계나 사실관계에 대한 정보가 제한적일 수밖에 없는 법원경매절차에서, 제시외 물건이 부합물인지 종물인지 아니면 독립된 물건인지 또는 그 소유가 누구에게 있는지 등 그 권리관계나 사실관계를 정확히 파악하여 경매에 참여하기란 여간 어려운 일이 아닙니다.


마찬가지 형식적 심사권밖에 없는 경매법원으로서도, 제시외 물건에 대한 정보를 정확하게 파악하여 이를 제공하는데 한계가 있을 수 에 없으며, 나아가 잘못된 정보제공에 대하여 그 책임을 지지 않는다는 점도 참고하지 않으면 안됩니다.


따라서 낙찰인으로서도 낙찰을 받은 후에는 반드시 제시외 물건에 대한 권리관계를 다시 한 번 짚어 보아야 할 것이며, 만약 권리분석이 잘못되었다는 사실을 알게 된 때에는, 매각불허가신청, 매각허가결정에 대한 항고, 매각허가결정 취소신청 등을 통하여 매각을 취소시키고 낙찰보증금을 환급받는 방법을 찾아야 할 것입니다.




                 * 경매지원센터 실무지원 변호사들과 송무사무 직원들입니다.



민법 제100조(주물,종물)
1. 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기 소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다.
2. 종물은 주물의 처분에 따른다.
* 위 제2항의 규정은 강행규정이 아니라 임의규정으로, 당사자는 주물을 처분할 때 특약으로 종물을 제외하고 처분할 수 있고, 또한 주물은 그대로 두고 종물만을 별도로 처분할 수도 있습니다. 


민법 제256조(부동산에의 부합)
부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다.
그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.


민법 제358조(저당권의 효력의 범위)
저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다.
그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.



                * 증축된 건물 2층이 감정평가에 포함되었다 하더라도 타인 소유의 경우 낙찰인은 증축된 건물 2층을 취득할 수 없습니다. 


여기서 잠시 법률용어인 주물과 종물 그리고 부합물에 대하여 예를 들어 살펴보도록 하겠습니다.


부합물이란 부동산과 동산 그리고 부동산과 부동산이 결합하여 사회관념상 한 개의 물건이 되어 그 분리가 어려운 경우, 이를 한 개의 물건으로 취급하여 특정인의 소유에 귀속시키는 것을 말합니다. 그러나 타인의 권원(지상권, 전세권, 임차권, 유치권 등)에 의하여 부합된 물건 중 어느 정도의 독립성을 갖춘 경우에는 소유권을 귀속시키지 못합니다.


부합물의 요건을 살펴보면 부합의 주물은 부동산이어야 하고, 부합물은 동산과 부동산을 포함합니다.
부합의 정도는

① 훼손하지 않으면 분리할 수 없거나

② 분리에 과다한 비용이 지출되는 경우

③ 또는 분리하게 되면 경제적 가치가 상당히 감소하는 경우에 부합을 인정하는 것이 다수설이고 판례의 태도입니다.


대법원 판례에 따르면, 부동산의 소유자는 원칙적으로 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 원시취득하며, 부동산에 부합된 물건의 가치가 오히려 부동산의 가치보다 초과하는 경우에도 부동산의 소유자가 부합물을 취득하고, 증축부분이 기존건물면적의 2배이고, 그 평당가격이 높은 경우에도 부합을 인정하고 있습니다(대법원 80다2821 판결 참조).


토지의 부합물    수목, 정원수, 정원석 등
                       지하에 부설된 유류저장탱크, 지하굴착공사에 의한 콘크리트 구조물 등
                       돌담, 교량, 도랑, 다리, 축대, 도로의 포장 등


건물의 부합물    아파트 급수용 물탱크를 위한 옥탑
                       증축된 욕실, 화장실
                       주거용 건축물에 부착된 난방용 배관설비, 가스공급시설 등
                       건물의 증축 또는 개축부분으로 독립된 구분소유권의 객체로는 거래될 수  없는 것



                 * 수목. 정원수. 정원석 등은 토지의 부합물입니다,


                 * 축대, 교량, 포장된 도로 등도 토지의 부합물입니다.


                 * 건물에 시설된 보일러 시설이나 난방용 배관시설 등은 건물의 부합물입니다.



종물이란 물건의 소유자가 그 물건을 편리하게 사용하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속시켜 사용하는 경우, 그 주된 물건을 주물이라 하고 주물에 부속된 다른 물건을 종물이라고 합니다.


종물의 요건을 살펴보면

① 주물의 상용에 이바지할 것

② 주물에 부속되었을 것

③ 독립한 물건일 것

④ 주물과 종물이 동일한 소유에 속할 것이어야 합니다.


한편 임의경매에서는 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 종물이 아닌 경우에도 이를 종물로 취급할 수도 있으며, 설정계약에 다른 약정이 있는 경우 종물이라도 이를 종물로 취급하지 않습니다.


건물이 경매목적건물과 동일지번 상에 있다는 사실이나, 가옥대장 상에 경매목적건물의 부속건물이라고 기재되어 있다는 사실만으로는 그것이 곧 종물인 부속건물이라 단정할 수 없습니다(대법원 66마 222 결정 참조)


독립된 건물을 경매신청건물의 부합물이나 종물로 오인하여 경매절차가 진행된 경우 매수인은 이 독립된 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없습니다(대법원 87다카 600 판결 참조)


토지의 종물     지하수 펌프
                     지하 온천공
                     농지에 부속된 양수시설
                     폐수시설 등


건물의 종물      보일러시설
                      주유소의 주유기
                      백화점 지하에 설치된 전화교환설비
                      공장의 전기수전설비
                      본체에서 떨어져 축조된 창고, 목욕탕, 화장실, 정화조 등



                  * 지하수 펌프시설로서 모터와 함께 토지에 딸린 종물이지만 지하에 매립된 지하수 배관은 토지의 부합물로 봅니다.


                 * 지상에 설치된 보일러 시설로서 종물입니다. 주물에 부속되지만 떼어내면 독립성을 가진 별개의 동산입니다.

                * 본체와 떨어져 축조된 창고형 무허가건물은 종물로 봅니다.


                 * 종물은 주물의 상용에 이바지 하여야 하고, 주물에 부속된 독립한 물건이어야 하고, 동일한 소유에 속하여야 합니다.




부합물과 종물의 구분

부합물은 그 부합되는 물건이 독립성을 잃고 주물에 부속되어 하나의 물건으로 취급되는 경우이고, 종물은 이에 반하여 주물에 부속되지만 독립성을 가진 별개의 물건으로서 존재하는 경우입니다.


즉 주물에 부속된 물건으로서 독립성과, 또는 그 부합의 정도가 종물과 부합물을 판별하는 기준이 된다고 보면 무리가 없을 것입니다.



                   * 경매지원센터의 법무법인 산 변호사들과 임직원들 입니다.



     * 법무법인 산 대표변호사 김순용 변호사 입니다.


감사합니다.


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