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허위의 임대차와 가장임차인의 판단기준

경매지원센터님 | 조회 5098



허위의 임대차와 가장임차인의 판단기준


주택(상가)임차인이 외관상으로 민법의 계약에 관한 일반규정과 주택(상가)임대차보호법의 요건을 전부 갖추었다 하더라도, 최우선변제권의 범위에 특칙을 두어 보호해주지 않는 경우가 있으며, 친인척의 경우 가장임차인에 해당하는 경우와, 각 임대차에서 실체적인 사안에 따라 이를 허위의 임대차로 보아 배당에서 제외시키는 경우가 있습니다.


                                                                     ▶ 국내 동해안 어느 해안가 전경입니다.



     경매절차에서 임차인이 배당을 받으려면
     반드시 배당요구종기까지 경매법원에 “권리신고 및 배당요구신청”을 마쳐야 합니다.

     그러나 임차인이 위 신청을 하면서 신청서에 첨부하여야 할 서류를 제대로 갖추지 못하는

     경우 경매법원에서는 미비한 서류를 보완하라는 취지의 보정명령서를 우편으로 통지합니다.



                            ▶ 배당요구종기일이 2015. 4. 30. 자로 연기되어 있습니다.


                           ▶ 임차인이 권리신고 및 배당요구신청을 하면서 배당요구종기일의 연기를 구하고 있습니다.


임차인의 입증책임

임차인은 배댱요구종기일까지 반드시 권리신고 및 배당요구신청을 마쳐야 합니다. 만약 본인이 책임질 수 없는 사유로 인하여 경매사실을 알지 못함으로써 기일 내에 신청하지 못한 임차인은, 이를 소명하여 경매법원에 권리신고 및 배당요구종기 연기신청을 마쳐야 합니다.

그리고 권리신고 및 배당요구신청서는 가능한 범위 내에서 진정한 임차인이라는 사실에 대하여 이를 입증하여야 합니다. 왜냐하면 경매부동산에는 임대차보호법을 악용한 허위 및 가장임차인 등이 존재함으로서 선의의 임차인이 오히려 악의의 임차인으로 오해될 수 있기 때문입니다.

임차인이 위 신청을 하면서 첨부서류가 미비하거나 입증이 부실한 경우 경매법원은 보완하라는 취지의 보정명령서를 우편으로 통지합니다.

법원으로부터 보정명령을 받은 임차인은, 임대차관계를 소명할 수 있는 자료, 즉 계약서 상의 계약일정에 맞추어 계약금과 잔금을 입금한 통장내역이나, 임대차를 입증할 수 있는 자료 또는 임차부분의 특정도면 등에 대하여 확인 가능한 범위 내에서 상세하게 보정하여야 합니다.

만약 임차인이 보정명령을 받고도 관련서류를 제출하지 않거나 입금내역의 입증이 부실한 경우, 경매법원은 이를 허위의 임차인으로 보아 배당에서 제외될 수 있다는 점을 유의하여야 합니다.



                 ▶ 권리신고및배당요구신청서는 법원 경매계 입구에 소재한 경매서류접수창구에 제출하여야 합니다.


배당표와 배당이의

경매법원은 배당기일 3일 전까지 배당표를 짜게 되는데, 이때 임차인의 임대내역이 정확하지 않거나 또는 이해관계인으로부터 허위의 임차인으로 배당배제가 들어오는 경우 배당표에서 제외될 가능성이 많고, 만약 이 경우 배당표에 배당으로 기재되더라도 배당기일 배당절차에서 후순위 이해관계인으로부터 배당이의가 들어올 가능성이 많아집니다.

임차인이 배당표 상 배당에서 제외된 경우, 배당기일에 실시되는 배당절차에서 임차인이 직접 법원에 출석하여 배당에 이의가 있다고 배당이의를 진술하여야 하며, 이 경우 경매법원은 임차보증금에 대한 배당을 일시중지시킵니다. 

그리고 배당기일로부터 7일 이내에 관할법원에 배당이의의 소를 제기한 후 소제기증명원을 경매계에 제출하여야 합니다.

만약 배당표에 배당으로 기재되더라도, 임차인이 배당을 받음으로써 손해를 보는 이해관계인이 배당이의를 진술하면 위와 같은 절차를 밟게 됩니다. 즉 임차인에 대한 배당은 중지되고 추후 배당이의의 소에서 승소판결을 받아야 배당금을 수령할 수 있습니다.

따라서 배당으로 기재되는 것과 배당표에서 제외되는 경우의 차이는, 배당기일에 배당이의를 하고 다시 7일 이내에 제기하여야 하는 배당이의의 소에서, 신청인과 피신청인이 서로 바뀌게 된다는 점 참고하시기 바랍니다.



                                                                  ▶ 경매지원센터(법무법인 산) 사무실 전경입니다. 



                                  ▶ 서울중앙지방법원 정문(동문) 전경입니다. 경매지원센터는 동문 맞은편 건물에 소재합니다.


허위의 임차인에 대한 범위와 기준
 
▷ 주택(상가건물)임대차보호법의 입법취지에 반하는 행위

ⅰ 일시사용을 위한 임대차  
ⅱ 채권담보를 목적으로 한 임대차 
ⅲ 매매대금의 확보를 위한 임대차 
 ⅳ 채권자가 제3자 명의로 한 임대차 
ⅴ 채권자명의의 임대차
ⅵ 비사업(비영업)용인 종중이나 동창회 사무실 등은 이 법의 적용대상에서 제외됩니다. 

▷ 최우선변제권의 특칙

주택임대차보호법시행령 제3조에서는 소액임차인의 범위에 관하여 특칙적인 규정을 두고 있는데, 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는, 이들은 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산하고 있습니다(동법 시행령 제3조 제4항).

즉 하나의 주택에서 가정공동생활을 하는 수인이 각별로, 소액임차금의 범위에서 임대차계약을 체결하고 개별적으로 배당요구신청을 하였다고 하더라도, 이들 보증금을 합산한 금액을 전체보증금으로 보아, 각 보증금의 합산액이 소액임차금의 범위를 초과하는 경우 최우선변제권의 적용대상에서 제외됩니다.



                                      ▶ 경매지원센터는 법무법인 산 소속 변호사들과 함께 고객들의 문제를 해결해드립니다. 


▷ 전 소유자의 임대차

전 소유자가 주택을 매매하고도, 주민등록을 유지하면서 임차인으로 계속 거주하고 있는 경우, 임차인으로서의 효력발생일은 등기상 임대인에게 소유권이전등기가 경료된 다음날부터 발생한다는 것이 통설입니다.

전 소유자는 소유권이 이전된 후부터 임차인으로서의 지위를 취득하기 때문이며, 따라서 비록 전입일이 근저당설정일보다 앞서더라도, 저당권설정보다 이후에 소유권이 이전됐다면 사실상 대항력없는 후순위로 봅니다.

▷ 채무자의 임대차

채무자가 주택에 선순위임차인으로 거주하고 있는 경우, 채무자가 주택임대차보호법의 적용을 받아 대항력을 취득하는지와 우선변제권을 행사할 수 있는지의 여부는, 정립된 판례가 없는 상태여서 논란이 많은 부분입니다.

통상 경매부동산의 실무에서는. 채무자가 임차인의 지위를 겸하고 있는 경우 대항력이 있느냐 없느냐를 따져 인도명령여부를 결정하고 있는데, 여기서 채무자가 선순위임차인이라면 명도소송대상으로, 후순위임차인이라면 인도명령대상으로 간주하는 것이 통례입니다.

채무자가 선순위임차인의 지위를 겸하고 있는 경우, 그 임대차가 정당한 임대차라는 확실한 근거가 없는 한, 주택임대차보호법으로 보호받지 못하는 점을 유의하여야 합니다.

▷ 친인척간의 임대차

주택임대차보호법에 따른 실무에서는 소유자나 채무자와 부부간인 경우 임대차를 인정하지 않고 있으며, 친인척간에 임대차계약을 체결하였다 하더라도 부모형제나 사위와 같이 가까운 친인척인 경우에 확실한 임대차로 입증되지 않는 한 보호받지 못합니다.

이 경우 확실한 임대차라는 입증책임은 임대차를 주장하는 친인척에게 있습니다.



                                                                            ▶ 경매지원센터의 상담실 전경입니다.


▷ 임대차의 허점

임대차계약은 쌍무계약으로서 임대인과 임차인과의 계약이기 때문에, 당사자가 밝히기 전에는 제3자가 보증금과 계약내용을 알 수가 없으며, 한편 당사자간 합의만 되면 언제든 계약갱신도 가능합니다.

집행관의 현황조사에서도 임차인이 조사에 응하지 않거나 사실과 다른 진술을 하더라도 이를 별도 강제할 수단이 없는데 그 이유는. 경찰이나 검찰 진술에서도 묵비권을 행사하거나 본인에게 불리한 진술을 거부할 권리가 있는 것과 같이 집행관의 조사도 같은 맥락이기 때문입니다.

따라서 임차인이 이를 어떻게 적용하느냐에 따라 임차인이 보호받을 수도 있고 반면 보호받지 못할 수도 있으므로, 집행관의 현황조사나 또는 임대차신고를 하기 전에 다시 한 번 법률관계를 확실하게 따져본 후 권리행사를 하여야 합니다.



                                        ▶ 상담사건에 관하여 경매지원센터 직원들이 관련자료 준비를 위해 회의하는 모습입니다.


▷ 한편 허위(가장)임차인의 경우, 경매방해죄나 강제집행면탈죄로 형사처벌을 받을 수 있다는 점도 유의하여야 합니다. 


강제집행면탈(대법원 1989.5.23. 선고 88도343 판결)

[판시사항]
강제집행면탈죄에 있어서 채권자를 해하는 결과발생의 여부(소극)

[판결요지]
강제집행면탈죄는 위태범이므로 허위의 채무를 부담한다는 것은 채무가 없으면서도 있는 것처럼 가장하는 것을 말하고 이로 인하여 채권자를 해할 위험이 있으면 되는 것이지 반드시 채권자를 해하는 결과가 있어야 하는 것은 아니다.

[판결이유]
원심이 인정한 사실에 의하면, 피고인은 공소 외 이재진이 이 사건 부동산에 대하여 강제경매신청을 하자 강제집행을 면탈한 목적으로 임대차조사를 하러나온 집달관 김성호에게 공소 외 구정숙이 이 사건 부동산 중 건물의 일부를 보증금없이 월 금 20,000원의 차임을 지급하며 살고 있는데도 전세금 1,000,000원을 지급하고 1년간 임차를 하고 있다고 거짓말을 하였다는 것이고 일건 기록에 비추어 보면 원심의 이와 같은 사실인정은 수긍이 되고 거기에 채증법칙을 어긴 위법이 있다고 할 수 없다.

나아가 보건대, 제1심의 검증결과에 의하면, 이와 같은 허위의 임대차사실이 부동산임대차 보고서에 기재되고 경매법원이 위 구정숙에게 배당요구할 것을 통지한 사실을 인정할 수가 있는 바, 사실관계가 그와 같다면 이는 단순히 거짓말을 한 것을 넘어서 경매목적 부동산(피고인의 남편인 공소 외 1 소유)에 대한 강제집행을 면탈한 목적으로 허위의 채무를 부담한 경우에 해당한다고 보아야 할 것이고 강제집행면탈죄는 위태범이므로 여기에서 허위의 채무를 부담한다는 것은 채무가 없으면서도 있는 것처럼 가장하는 것을 말하는 것이고 이로 인하여 채권자를 해할 위험이 있으면 되는 것이지 반드시 채권자를 해하는 결과가 있어야 하는 것은 아니라고 보아야 할 것이다.



                                                            ▶ 남측에서 바라 본 서울중앙지방법원 청사전경입니다.


감사합니다.

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