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경매절차는 민사집행법으로 규정되어 있고,
그 외에도 다양한 법률과 판례에 의거, 제한되고 있습니다.
경매체험현장

포천 수목원 재감정평가명령 신청

경매지원센터님 | 조회 3138


포천수목원 재감정평가명령 신청




    감정인의 평가가 합리적인 근거가 없거나 

    평가시에 당연히 고려하여야 할 사정을 고려하지 않고 평가하여

    이를 최저매각가격으로 삼을 수 없다고 인정되는 경우에는

    법원은 재감정을 명할 수 있다.




본건 부동산은 포천시 신북면에 소재한 토지로서, 소유자가 본건 토지를 수목원으로 개발하기 위해 2011. 3월경 포천시로부터 산림경영계획을 인가받은 후, 경매가 진행되고 있는 현재까지도 개발공사를 계속 진행하고 있습니다.


소유자는 본건 토지 위에 평생숙원인 수목원의 목표와 꿈을 이를 목적으로 그동안 전 재산을 투자하여 개발공사를 진행하여 왔으나, 공사업자를 잘못 만나 부도가 나는 바람에 결국 소유하고 있던 모든 부동산이 경매에 부쳐진 것입니다.




                                        ▶ 이 사건은 2013. 11. 4. 경매개시결정이 선고된 사건입니다.


사건의 개요


위 사건은 별내새마을금고에서 경매신청을 하여 2013. 11. 4. 경매개시결정이 선고되었고, 그동안 경매준비기간을 거친 후 5개월이 지난 2014. 4. 3. 제1차 매각기일이 지정된 사건입니다.


이사건 소유자는 본건 토지를 수목원으로 개발하기 위하여, 그동안 상당비용을 들여 각종 인허가를 받았고, 또한 지반공사 및 토목공사를 진행해 왔습니다. 그런데 토목공사업자가 소유자로부터 받은 공사비를 현장에 투입하지 않고 다른 빚을 갚는데 써버리는 바람에, 공사가 중단되어 결국 토지 전체가 경매 진행되기에 이르렀습니다.








                     ▶ 소유자는 임야를 수목원으로 개발하기 위하여 그동안 전 재산을 투자하여 공사를 진행하여 왔습니다.



제2차 매각기일의 지정


소유자는 그동안 투자자를 물색하거나 토지 일부를 매매하여 경매를 취하하려고 하였으나, 채권자와 합의가 안 되어 차일피일 미루는 과정에서 2014. 4. 3. 제1차 매각기일이 지정되었습니다.


그러나 다행히 경매신청채권자가 2차례에 걸쳐 연기신청을 해주는 등 우여곡절 끝에 2개월 정도 매각기일을 늦추었지만, 소유자는 그동안에도 해결하지 못하고 결국 2014. 6. 12. 제1차 매각기일을 거쳐 다시 2014. 7. 17. 제2차 매각기일이 지정된 것입니다.




                          ▶ 2014. 7. 17. 2차 매각기일이 지정되었으나 재감정평가명령으로 매각일자가 변경되었습니다.



종합적인 대책마련


소유자는 제2차 매각기일인 2014. 7. 17.에는 반드시 낙찰이 될 것으로 생각하고, 어떻게든 채권을 변제하거나 매각기일을 변경시키기 위해 갖은 수단 방법을 다 동원하였지만, 결국 해결점을 찾지 못하자 수소문 끝에 경매지원센터를 방문하기에 이른 것입니다.


경매지원센터는 제반 관련자료를 수집한 뒤 종합적인 해결방법을 검토한 결과, 이 사건 감정평가내역에 그동안의 인허가비용과 공사현황이 일부 반영되지 않은 점이 있어 재감정을 신청하기로 하였고, 후속조치로 취하자금, 투자자확보, 일부토지 매매, 토목공사업체 선정 등 제반 절차 등 종합적인 대책마련에 착수하였습니다.


경매지원센터는 변호사, 금융매니저, 시행/시공/건축/설계사, 회계사, 중개법인 등 경매해결을 위한 종합지원시스템을 구축하고 있습니다.




                     ▶ 경매지원센터는 경매해결을 위한 인적 네크워크와 종합적인 경매지원시스템을 구축하고 있습니다.


재감정평가명령 신청서 접수



경매지원센터는 우선 감정평가절차에서 누락된 입목법에 의해 등기되지 않는 수목과 축대 및 정원석, 그리고 각종개발 인허가 및 관광농원허가에 따른 도로개설, 배수관시설, 부지조성공사, 축대조성공사 등이 감정평가에 반영되지 않은 점을 들어 경매법원에 2014. 7. 16. 재감정평가명령신청서를 접수하였습니다.





                                                                           ▶ 재감정평가명령신청서 일부 인용





                                                       ▶ 법원 종합접수실 입구입니다.


재평가명령신청


경매지원센터의 재감정평가명령신청에 따라, 경매법원은 이를 확인하기 위해 2014. 7. 17. 지정되었던 제2차 매각기일을 변경시킨 후(위 기일내역서 참조), 당초 이사건 부동산을 감정평가 하였던 민현기감정평가사에게 의견요청서를 발송하였고, 경매지원센터에서는 다시 민현기감정평가사에게 연락하여 재감정시 담당변호사의 입회를 요청하였습니다.


담당변호사의 입회 하에 현장을 재감정한 민현기감정평가사는, 본건 부동산에 식재된 장뇌삼과 정원석 등 평가에는 타 감정기관과 업무협조가 필요하다고 판단하여, 이번에는 민현기감정평가사사무소에서 2014. 8. 12. 경매법원에 업무협조를 위한 재감정평가명령신청서를 제출하기에 이르렀고, 나아가 2015. 2. 10. 남학우 장뇌삼감정인이 감정지연이유서를 제출하였습니다.




                          ▶ 2014. 8. 12. 민현기감정평가사사무소에서 법원에 재감정평가명령신청서 제출
                             2015. 2. 10. 감정인 남학우 감정지연이유서 제출



재감정을 위한 경매절차의 정지


이사건 경매절차는 2014. 7. 17. 제2차 매각기일이 지정되었으나 재감정을 위하여 직권 변경된 이후, 현장의 공사내역이 복잡하고 여기에 더하여 전문가의 감정이 필요한 장뇌삼에 대한 평가 등으로 2015. 5. 현재까지 경매절차가 정지되어 있는 상태입니다. 


이후 감정절차의 완성으로 새로이 감정평가금액이 책정될 경우, 경매법원은 그 새로이 책정된 감정평가금액을 최저매각가격으로 정하여 처음부터 다시 매각절차를 진행하게 됩니다.





                                              ▶ 서울중앙지방법원 남측 정원에 꽃이 만발해 있습니다.


검토사항


현재 재감정으로 경매가 중지되고 있는 이 사건 경매대상부동산에 대하여 아래와 같이 해결방법에 대하여 다양한 가능성을 가지고 종합적인 검토와 분석 작업에 들어가 있습니다.


▷ 경매부동산의 시세분석과 공사내역 분석

▷ 경매취하를 위한 자금 확보와 투자문제 검토

▷ 시공사 선정 및 완공시까지 투입될 각종 비용 검토

▷ 공사 중단으로 인한 공사비유치권 관련 문제 분석

▷ 채권자의 근저당권 인수 및 유치권매입 분석

▷ 경매취하가 어려울 경우 다시 낙찰 받는 문제 검토

▷ 준공 후 분양가능성 및 분양가 산정 검토




                                      ▶ 서울중앙지방법원 법원청사 남측 정원의 조경모습입니다.


감사합니다.


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